How 買村屋注意事項 can Save You Time, Stress, and Money.
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買房求「增值」,沒有人會希望自己買的房子貶值。因此若未來有換屋的需求,房子是否能「增值」就很重要。
除了沒有實質業權,也欠缺法律保障,例如出現工程延誤或爛尾,買方或不能取回訂金,基於交易風險,只要業權仍未正式轉讓,銀就不會批出按揭。因此,在買賣前要查冊清楚已取得滿意紙及已補地價丁屋的註冊摘要紀錄,基本上到土地註冊處出一份關於物業的查冊,大部分相關資訊都能找到。
準買家簽臨約前,宜先詳細調查村屋的結構,包括是否有僭建的簷篷、玻璃屋等,天台、花園等是否入契,側窗紙是否完整等。銀行若發現村屋有僭建物,可能要求還原才批出按揭,而考慮到還原所涉及費用,最終批出的按揭金額有機會被下調。
需求強勁,供應短缺,現時樓價較市區樓仍有大折讓,因此本人覺得村屋具有更大的升值潛力。作為投資,租金回報率也較市區高,因此無論自住或者投資,村屋都有吸引力。而買村屋時,大家可留意以下幾點:
丁屋樓花故名思義是仍在興建中的丁屋,程序較為複雜,由於尚未取得滿意紙(完工證),未能通過向地政處申請補地價,就不能把物業或土地賣出或轉讓,換言之,這是沒有業權。
• 揀選村屋小要點:地下單位連大花園,價值又會較連天台層單位高;而連天台又會較只有露台的中層單位高。
• 如你希望釋放別人的「私人地」的「行車權」,其中一個方案是向政府將原先的私人地轉為官路,但政府需劃分其他土地補償業主。
簽訂臨約前,宜查明業權資料,確認業主身份、滿意紙、轉讓契等,避免日後轉讓有阻滯。如果村屋連花園天台出售,必須查明有沒有入契、是否受政府租約條例所限制等。村屋業權未必包括附近通道的路權,若然出入車路涉及私家路,道路使用者有機會要付「過路費」,甚至出現其他人的車輛停泊在你家門的情況,駕車人士要查明鄉村道路使用權及解決方法,以免發生路權糾紛。買入村屋前可進行初步的查冊,有需要可向律師諮詢專業意見。
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A:各处乡村各处例,购买村屋不但要清楚了解住宅本身的权益问题,有时连周边环境都有机会出现意想不到的问题。举例,曾经有朋友遇到「路权」的问题。该朋友买了一所村屋,有一日驾车出村时,发现路中心有两旧大石阻碍了通道,车子无法驶出,有村民说那条路是属於他的,未经批准朋友不准使用道路。所以入市前一定要做足功课,尽量保障自己的权益。
那麼,該如何避免這個事情發生呢?由於這些土地牽涉到很多註冊文件,普通買家很難去處理及釐清。建議僱請律師或認可的土地測量師去查核所有文件,這樣就可以確保該天台與花園是不是已經入契了。
現在的村屋都附有平面圖,土地測量師會在估價的時候,通過平面圖來審查。如果村屋有僭建,測量師就會估算還原的費用是多少,基本上如果數目不是太大,在批核按揭方面不會有什麼問題。但是若該僭建是有牽涉到該村屋的結構,例如將兩層樓改造為複合式村屋,卻又沒有在圖則內,銀行在審核按揭時就有可能面對問題。
如村屋涉及僭建令,但雙方仍想進行交易,便要在臨時買賣合約中列明誰來處理清拆及復原工程及承擔費用。
要取得滿意紙其實並不困難,根據地政總署資料,署方會根據新界轄免管制屋宇而批出契約及牌照。在村屋完成所有施工工程的兩星期內,持牌人須通知地政總署及申請「完工證」(即滿意紙),其後署方便會開始審批程序,審批成功便會向持有人發出滿意紙。